Wonen is te duur
En niet alleen in Nederland. In bijna de hele westerse wereld zijn huizen en huren onbetaalbaar geworden. Een gemiddeld koophuis kost hier inmiddels zo’n tien keer een modaal jaarinkomen. Jongeren wonen steeds langer bij hun ouders, gezinnen trekken de stad uit omdat ze er geen plek meer kunnen betalen. Wie geen huis heeft, raakt steeds verder achter op wie er wel een heeft. Samenlevingen worden ongelijker en armer, met economische en politieke onrust tot gevolg.
Nieuwe woningen bouwen verzacht de pijn, en dat moeten we ook blijven doen. Maar het is een pleister op een stinkende wond. Willen we de idioot hoge woonkosten echt aanpakken, dan moeten we kijken naar de oorzaak.
De oorzaak
Die oorzaak is ons belastingstelsel. Het beloont grondbezit zonder dat daar iets tegenover staat. Elk jaar gaat er meer geld van de samenleving naar een kleine groep die daardoor steeds rijker wordt. De hypotheekrenteaftrek is daar maar een klein onderdeel van. Het probleem zit dieper.
Bijna alles wat je bezit wordt minder waard. Je auto, je telefoon, je kleren en schoenen. Met huizen is het gek genoeg andersom: die worden elk jaar duurder, ook als ze verouderen. Een goed geïsoleerd nieuwbouwhuis woont een stuk prettiger dan een oud, tochtig krot. Toch wordt ook dat krot elk jaar duurder. Hoe kan dat?
Grond
Overal waar mensen graag wonen, zit het grootste deel van de waarde van een huis in de grond eronder. Het gaat om de locatie. Hoeveel grond waard is, hangt af van hoe graag mensen er willen wonen. Dat is voor iedereen anders, maar meestal gaat het om de nabijheid van goed werk en goede voorzieningen.
Een rijtjeshuis in Amsterdam-Oost kost €600.000. Precies hetzelfde huis in Delfzijl kost €200.000. De stenen kosten overal ongeveer hetzelfde. Het verschil van €400.000 is de grondwaarde, en die heeft de eigenaar niet zelf gecreëerd. Die komt van de stad eromheen.
Legt de gemeente een metrostation aan, dan stijgen de huizenprijzen in de buurt. Komt er een park of een goede school bij, dan stijgen ze weer. De eigenaar heeft daar niets voor gedaan, maar krijgt wel de hele waardestijging. Het grootste deel van de waarde van een huis komt dus van de samenleving, en de stijging van die waarde al helemaal. Dat is geld dat de eigenaar gratis van de samenleving krijgt.
Een extreem voorbeeld is grondspeculatie: grond kopen omdat je verwacht dat het meer waard wordt, en er verder niets mee doen. Intussen staat er geen huis op, en staat iemand anders op een wachtlijst.
Dit breekt het sociaal contract. De samenleving is normaal gesproken geen geld verschuldigd aan mensen die het niet nodig hebben voor hun basisbehoeften. Toch is dat precies wat er nu gebeurt.
De oplossing
De oplossing is simpel: we heffen belasting op de waarde van grond. Dan komt de waardestijging van grond niet meer terecht bij individuele grondeigenaren, maar gaat die terug naar de samenleving, waar die vandaan komt.
Alleen de grond wordt belast, het gebouw erop niet. Wie bouwt, verbouwt of isoleert, betaalt daar geen cent extra belasting over. Wie een leeg perceel in de binnenstad laat liggen, betaalt evenveel als de buurman met een appartementencomplex. Grond laten liggen gaat dan geld kosten, en bouwen wordt aantrekkelijker.
Met de opbrengst kunnen we andere belastingen verlagen. Daarover verderop meer.
Waar komt dit idee vandaan?
Het is niet nieuw. De Amerikaanse econoom en filosoof Henry George (1839–1897) vroeg zich af waarom hij, ondanks gigantische technologische vooruitgang, juist steeds meer armoede en ongelijkheid zag. Zijn antwoord was grond. De welvaart die vooruitgang oplevert, verdwijnt in steeds hogere grondprijzen en komt terecht bij wie de grond bezit. Hij schreef het op in Progress and Poverty (1879), een van de best verkochte boeken van de 19e eeuw. Zijn gedachtengoed heet georgisme, of geoïsme.
Het wordt gesteund door economen en politici over het hele politieke spectrum. Milton Friedman, niet bepaald een liefhebber van belastingen, noemde het “de minst slechte belasting”. Ook Joseph Stiglitz en Albert Einstein spraken zich ervoor uit. Rechts waardeert dat het de economie minder verstoort dan welke andere belasting ook. Links waardeert dat onverdiende winst terugvloeit naar de samenleving. En wie om natuur en ruimte geeft, ziet dat het zuinig omgaan met grond beloont.
Het maakt dus niet uit wat je politieke kleur is, elke partij zou zich hierachter moeten scharen. Het is niet links of rechts, het is simpelweg beter dan wat we nu hebben.
Nu denk je waarschijnlijk, geheel terecht, minstens vier dingen:
- Nóg meer belasting?
- We belasten woningen toch al? Werkt dat dan?
- Drijft dit de woonkosten niet nog verder op?
- Wie bepaalt hoeveel grond waard is?
Hieronder de antwoorden.
Nóg meer belasting?
Nee. Belasting op grondwaarde kunnen we compenseren door andere belastingen te verlagen of af te schaffen.
Normaal gesproken belasten we dingen met negatieve gevolgen, zoals roken, suiker, alcohol en brandstof. Maar we belasten ook dingen die we juist wél willen, simpelweg omdat de overheid ze makkelijk kan bijhouden. Denk aan:
- Inkomstenbelasting. We willen dat mensen werken, maar doordat we inkomen belasten, loont werken minder.
- BTW. We willen dat mensen producten en diensten voor elkaar maken, maar door BTW loont ook dat minder.
- Overdrachtsbelasting. We willen dat mensen kunnen verhuizen naar waar het werk is, maar elke keer dat een huis van eigenaar wisselt, gaat er een deel van de koopsom naar de overheid.
Grond is anders. Grond kun je niet verplaatsen of verstoppen, en er komt niet minder van als je het belast. Daarom is een grondbelasting een van de weinige belastingen die de economie niet afremt.
We belasten woningen toch al? Werkt dat dan?
Dat doen we, maar te weinig en op een domme manier. De OZB belast de grond en het huis samen, alsof het één ding is. Daardoor betaalt de eigenaar van een parkeerterrein in de binnenstad minder belasting dan de eigenaar van de flat ernaast. Toch profiteren ze allebei van precies dezelfde waardestijging, veroorzaakt door de rest van de samenleving.
Wie bouwt, krijgt een hogere aanslag. Wie de grond leeg laat liggen, betaalt weinig en wacht rustig af tot de prijs stijgt. Er is dus geen financiële prikkel om grond nuttig te gebruiken, en dus ook niet om genoeg woningen te bouwen.
Drijft dit de woonkosten niet nog verder op?
Nee. Als je belasting betaalt over grond, kost het geld om grond te bezitten. Daardoor daalt de prijs van grond, en komt de prijs van een huis dichter bij wat de stenen waard zijn.
En de huur? Normaal gesproken rekenen verhuurders belastingen door aan hun huurders. Bij grondbelasting lukt dat niet. De reden is simpel: een verhuurder vraagt nu al de hoogste huur die de markt accepteert. Een fabrikant die hogere kosten krijgt, kan minder of kleinere producten gaan maken. Een grondeigenaar kan niet “minder grond aanbieden”. De grond is er gewoon. Door de belasting komen er niet ineens meer of minder huurders, en ook niet meer of minder grond. De huur blijft dus gelijk. Wat verandert, is wie de winst op de grondwaarde krijgt: de samenleving in plaats van de verhuurder.
Vergelijk het met een parkeerplaats op een toplocatie. De eigenaar vraagt nu al het maximum dat mensen willen betalen. Moet de eigenaar belasting betalen over die locatiewaarde, dan kan de prijs niet verder omhoog, want die zat al aan het plafond. De belasting gaat dus van de winstmarge af, en niet uit de zak van de parkeerder.
Wél betaal je meer belasting als je op een gewilde plek woont. Maar daar krijg je ook veel voor terug: voorzieningen, goed openbaar vervoer, beter werk (waarover je dan minder belasting betaalt). Je betaalt de samenleving voor wat je eruit haalt. Een stuk eerlijker dan het huidige systeem.
Wie bepaalt hoeveel grond waard is?
De overheid, net als nu. Gemeenten stellen elk jaar al de WOZ-waarde van elk huis vast. De waarde van de grond los van het huis bepalen is ook goed te doen. Dat gebeurt met rekenmodellen die vergelijkbare huizen op verschillende locaties naast elkaar zetten. Estland en Denemarken doen dit al tientallen jaren, net als delen van Australië en de VS.
De WOZ-waarde van elk huis kun je nu al opzoeken. Voor grondwaarden moet dat ook gelden, per perceel. Zo kan iedereen controleren of het klopt, en kunnen politici en ambtenaren niet verstoppen wanneer ze het systeem misbruiken voor eigen gewin.
Waarom hebben we dit nog niet?
Als het zo’n goed systeem is, waarom is het dan nog niet ingevoerd?
Zoals gezegd zorgt een grondbelasting ervoor dat de prijs van grond flink daalt. Dat is uiteindelijk precies wat we willen. Maar als je het te snel invoert, veroorzaak je groot onrecht en een economische schok waar iedereen last van heeft.
Een voorbeeld: voer je het morgen in, dan zit iedereen met een hypotheek ineens met een gigantische schuld, voor een huis en grond die veel minder waard zijn. Dat is oneerlijk, en daarom onwenselijk.
Hoe komen we er dan wel?
Door het niet in één keer te doen, maar geleidelijk, en ruim van tevoren gepland.
Zo’n planning zou er zo uit kunnen zien. De overheid kondigt aan dat we over 20 jaar beginnen aan een overgang naar grondbelasting die 30 jaar duurt. Na die eerste 20 jaar komt er elk jaar een stukje grondbelasting bij, en gaan de inkomstenbelasting en BTW omlaag, zodat de overheidsfinanciën stabiel blijven.
Tijdens die 30 jaar blijven huizenprijzen ongeveer gelijk, terwijl de inflatie en de lonen gewoon doorstijgen. Na 50 jaar is wonen, vergeleken met wat mensen verdienen, dus veel goedkoper geworden, zonder dat er ooit plots miljoenen hypotheken onder water staan.
Een paar dingen hoeven niet zo lang te wachten:
- Baseer de OZB op grondwaarde in plaats van op de waarde van huis en grond samen. Dat kan meteen, zonder dat er in totaal meer belasting wordt betaald.
- Schaf de overdrachtsbelasting af. Die maakt verhuizen duur en houdt mensen vast op plekken waar ze liever weg zouden gaan.
- Maak grondwaarden per perceel openbaar, zodat het debat over feiten gaat.
En als ik al een huis heb?
Dan blijft je hypotheek boven water. Daar is die lange overgang juist voor. Je huis wordt minder snel meer waard dan je gewend bent, maar je betaalt ook minder inkomstenbelasting en BTW. Wie gewoon in een eigen huis woont en werkt, merkt per saldo vaak weinig verschil, of gaat erop vooruit. En je kinderen en kleinkinderen kunnen straks wél een huis kopen.
Visie
Als dit lukt, kunnen starters weer gewoon een huis kopen en betaal je de huur van een normaal salaris. Niemand wordt dan nog rijk van een leeg stuk grond terwijl anderen jarenlang op een wachtlijst staan. Je betaalt belasting over de schaarse grond die je gebruikt, en veel minder over het werk dat je doet.
Dit is een plan waar de jongere generatie, en onze kinderen en kleinkinderen, pas echt de vruchten van zullen plukken. Een plan waar we minstens 50 jaar lang een stabiele, verstandige regering voor nodig hebben. Des te meer reden om nu te beginnen: elk jaar dat we wachten, schuift dat een jaar verder op.
Het is de enige juiste oplossing. We hebben de morele en praktische plicht om de waarde die we samen creëren ook met elkaar te delen. Om wonen weer betaalbaar te maken, en om een betere, rechtvaardigere samenleving te bouwen.
Wonen is te duur.
Maar dat hoeft het niet te zijn.
Wat kan ik doen?
Zet dit onderwerp op de kaart. Stem op politici die grondbelasting een warm hart toedragen, en laat de rest weten dat je het belangrijk vindt.
- Deel deze pagina. Ken je iemand die klaagt over de woningprijzen? Stuur het ze.
- Schrijf je volksvertegenwoordigers aan. Hun contactgegevens staan op de politici-pagina.
- Praat erover. Op verjaardagen, op het werk, online. Gebruik #wonenisteduur.